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华容县人民法院与华容人民广播电台联合制作播出法治服务类节目《法院之窗》，普及法律知识、弘扬法治精神、传播法治文明。

本期主题：那些和房子有关的事。

要求恢复电梯畅通 法院判决驳回

2019年，唐某与刘某签订《房地产买卖协议书》，协议约定：刘某自愿将坐落在华容县章华镇某路的一套房屋出售给唐某；房屋成交价为17万元；其他补充约定事项：“经过电梯上面保持畅通。”合同签订后，唐某分两次共向刘某支付了17万元的购房款，刘某于2019年6月将房屋交付给唐某。房屋交付之初，唐某出入一直使用隔壁单元电梯，后隔壁单元业主不同意唐某使用该电梯并砌墙隔离。故唐某一纸诉状将刘某诉至法院，要求刘某继续履行房屋买卖合同义务即恢复电梯畅通，并赔偿违约损失50000元。

经庭审查明，诉争房屋属于小产权房，尚未办理不动产权证。该房屋所在单元未设计安装电梯，原、刘某协议中陈述的“电梯”系该栋房屋另一单元的电梯，刘某对该电梯并没有处分的权利。唐某庭审中陈述，买房时去看过房屋，清楚诉争房屋所在单元未安装电梯。

华容县人民法院环境资源合议庭员额法官 周家

法官说法

唐某与刘某之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。但是双方在该合同中的补充约定“经过电梯上面保持畅通”，该电梯属于另一单元的业主所共有，唐某在购买本案案涉房屋时对此亦是知情的。刘某并不是该电梯的所有权人，刘某对该电梯的使用并无处分的权利。对于唐某、刘某之间的该项补充约定，电梯所有权人并未进行追认，故唐某、刘某签订的房屋买卖合同中有关电梯使用的补充条款应属无效。无效的合同条款自始没有法律约束力，故唐某要求刘某继续履行协议即恢复电梯畅通的诉讼请求于法无据。

 本案中，唐某要求刘某赔偿违约损失50000元，也并未提交相应证据，该项诉讼请求没有法律、事实依据，华容县人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案件，依法驳回了唐某要求刘某继续履行房屋买卖合同义务即恢复电梯畅通，并赔偿违约损失50000元的诉讼请求。

物业、业主矛盾起 法官调解促和谐

原告华容某物业公司分别与被告吕某、杨A、杨B签订了前期物业管理服务协议，约定物业服务费1.2元/m2/月，于每月五号前交纳当月物业费，逾期按日千分之五收取滞纳金。但三被告均未按时交纳物业费，故诉至法院要求三被告支付物业服务费及滞纳金。

吕某辩称之所以欠物业费是因为装修押金应当折抵物业费，而华容某物业公司没有折抵，且物业公司服务不到位，消防设施不规范，安全没有保障。

杨A和杨B辩称入住房屋存在质量问题,房屋开发商和物业公司互相推诿,一直没有解决房屋质量问题，所以才没有交物业费。

庭审中，承办法官认真听取了双方的陈述，了解到相关事实后，承办法官建议华容某物业公司装修押金折抵物业费，并加强物业管理，完善物业服务，畅通沟通渠道；对于华容某物业公司服务不足之处，吕某可以请求业主委员会履行职责。承办法官向杨A、杨B释明法律，两人应缴纳物业费，并建议可以另案主张房屋质量问题。最终，华容某物业公司与吕某、杨A、杨B握手言和，三被告同意缴纳物业费，华容某物业公司表示以后会加强物业管理，更好的为小区业主服务。至此，华容县人民法院成功调解三起物业服务合同纠纷案，案件得以圆满解决，成功化解了物业与业主之间的矛盾。

开发商逾期未交付房 法院判决赔！

2017年，原告A公司与被告B房地产公司、谢某签订了《土地买卖合同》，约定：A公司将其名下的国有土地使用权出让给B房地产公司、谢某；土地出让价款除由谢某支付60万元、代A公司清偿该宗地上的260万元抵押贷款本息外，另由B房地产公司以开发建设的13套房屋作抵；被告B房地产公司须在2017年7月30日前办妥房屋预售许可证，将交付给A公司的13套房屋备案登记在A公司指定的客户名下，并由B地产公司负责办理房屋产权证；任何一方不得单方面无故解除合同，如有违约，违约方赔偿由此而给对方造成的一切经济损失，并赔偿违约金200万元。2019年3月，B地产公司尚有3套房未交付，且已交付的10套房没有办理不动产产权证。A公司只能一纸诉状将B房地产公司、谢某诉至法院。

被告B房地产公司辩称剩余三套房屋未交付原因在于原、被告签订的合同中约定容积率调整费用由原告负担，而有关容积率调整费用金额，相关政府职能部门尚未明确确定，所以无法交付剩余三套房屋。迟延交付房屋并不是被告B房地产公司故意拖延，而是因为签订合同时原告交付的红线图纸被政府否决，需要被告重新办理手续，因此不同意支付原告200万元的违约金。

法院审理认为，A公司与B房地产公司、谢某签订的《土地买卖合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应属有效。合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。原告A公司已履行土地使用权出让的全部义务，被告B房地产公司应当依约履行，按时向原告交付约定的13套房屋。原告A公司要求被告B房地产公司交付房屋并办理相应产权证的请求于法有理。虽然合同约定了200万元的违约金，但从合同条款表述来看，该违约金系指对完全不履行合同或者单方面解除合同的违约处罚，因被告B房地产公司已交付10套房屋，仅剩余3套未交付，只是部分违约，不属于根本违约，故A公司主张的违约金，仅根据违约比例支持相应的违约金461538元。华容县人民法院对这起合同纠纷案，依法判决被告B房地产公司限期内向原告A公司交付房屋，并办理不动产权登记证书，且还需支付相应违约金。

一审：甘   岚

二审：付   玉

三审：孙艳妮

监制：刘   明

出品：华容县融媒体中心